Najem mieszkania i media mogą mieć różne stawki VAT

27 kwietnia 2015 r.

Zdaniem unijnego trybunału należy rozgraniczyć dwie sytuacje: gdy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców (dostawców mediów) oraz gdy najem stanowi jedną całość z towarzyszącymi mu świadczeniami.

Wynajem nieruchomości i związane z nimi świadczenia są co do zasady odrębnymi usługami i dostawami, chyba że taki podział byłby sztuczny – orzekł Trybunał Sprawiedliwości UE

Trybunał odpowiedział wczoraj na pytanie prejudycjalne Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt I FSK 1389/12). Dotyczyło ono opodatkowania usług najmu oraz mediów (dostawa energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, wywóz nieczystości) w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości (w tym wypadku była nim Wojskowa Agencja Mieszkaniowa) przenosi koszty mediów na najemcę. Ten ostatni nie zawiera więc samodzielnie umów z dostawcami prądu, wody itd. Problem polegał na tym, czy najem i media należy wówczas opodatkować łącznie i według stawki 23 proc. VAT, czy oddzielnie, z zastosowaniem stawek właściwych dla różnych mediów (woda, wywóz nieczystości – 8 proc., prąd – 23 proc.). Nie przesądzają tego ani polskie, ani unijne przepisy.

Zdaniem unijnego trybunału należy rozgraniczyć dwie sytuacje: gdy najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców (dostawców mediów) oraz gdy najem stanowi jedną całość z towarzyszącymi mu świadczeniami.

W pierwszej sytuacji świadczenia odnoszące się do najmu mogą być co do zasady uważane za odrębne od najmu. Jako przykład TSUE podał sytuację, gdy najemca może decydować o zużyciu wody, energii elektrycznej lub energii cieplnej, na podstawie indywidualnych liczników. Jeśli dodatkowo świadczenia te są osobno wykazane na fakturze, to należy je uznać za odrębne od najmu. Oddzielnie należy też traktować np. usługę sprzątania części wspólnych nieruchomości, pod warunkiem że została ona wyszczególniona na fakturze wystawionej na najemcę. Zdaniem trybunału tak będzie nawet, gdy brak zapłaty za media może spowodować rozwiązanie umowy najmu.

W drugiej sytuacji, jeżeli nieruchomość oddawana w najem stanowi – ekonomicznie – jedną całość ze świadczeniami towarzyszącymi, należy uznać, że mamy jedną usługę – wyjaśnił TSUE. Jako przykład podał najem lokali biurowych pod klucz, gotowych do użytku wraz z dostawą mediów i innymi świadczeniami. Inny przykład to krótkoterminowy najem nieruchomości (np. na wakacje lub ze względów zawodowych) – dokonywany wraz z innymi świadczeniami, bez możliwości ich rozdzielenia.


Łukasz Zalewski, Gazeta Prawna 2015-04-17