Opodatkowanie kosztów związanych z najmem

5 październikaa 2016 r.

W zakresie mediów i kosztów związanych z najmem są dwa sposoby na rozliczenie podatku VAT – razem z najmem jako składnikiem czynszu oraz odrębnie.

W pierwszym przypadku media i koszty związane z najmem są opodatkowane stawką właściwą dla najmu (na jednej fakturze), czyli:

• 23 proc. w przypadku najmu na cele użytkowe
• 8 proc. w przypadku najmu krótkoterminowego
• najem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z podatku VAT.

Natomiast w przypadku rozliczenia odrębnego (faktury osobne od faktury za czynsz), należy zastosować stawkę wskazaną przez dostawcę, czyli:

- 23 proc. za energię elektryczną i gaz

- 8 proc. za wodę i odprowadzanie ścieków

Co istotne, przesłankami do rozliczenia odrębnego jest:

• faktyczny wpływ najemcy na wybór dostawcy
• oraz określenie faktycznego zużycia mediów na podstawie licznika

Najemca płaci wtedy za to, co zużyje bez dodatkowych marż naliczanych przez wynajmującego.

W przypadku pozostałych kosztów związanych z najmem np.:

• opłat za wywóz śmieci – są one wliczane do podstawy opodatkowania wraz z czynszem, nie mogą być one ujęte w odrębnej fakturze obciążającej najemcę; wynika to z tego że obecnie ani wynajmujący ani najmujący nie mają wyboru dostawcy takiej usługi (I FSK 944/15)
• kosztów ubezpieczenia – mogą one być rozliczone razem z czynszem na podstawie art. 29a ust. 6 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, bądź odrębnie jako zwolnione z VAT, o ile najemca miał wpływ na wybór ubezpieczyciela.
• podatku od nieruchomości – powinien on zwiększać o kwotę tego podatku podstawę opodatkowania VAT z tytułu czynszu; wynika to bezpośrednio z art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wszelkie pomyłki w rozliczeniach kosztów związanych z najmem mogą skutkować powstaniem zaległości podatkowych po stronie wynajmującego.